1. مقدمه

قرارداد اجاره یکی از پرکاربردترین قراردادها در روابط حقوقی میان مردم است که اغلب درباره املاک مسکونی یا تجاری تنظیم می‌شود. با پایان مدت قرارداد، موضوع تمدید یا فسخ آن به یکی از چالش‌برانگیزترین مسائل میان موجر و مستأجر تبدیل می‌شود. شناخت دقیق تفاوت‌ها، شرایط قانونی فسخ، و حقوق قانونی مانند سرقفلی و نحوه مراجعه به مراجع حل اختلاف، برای هر دو طرف بسیار ضروری است.

2. تفاوت تمدید و فسخ قرارداد اجاره

• 🔹 تمدید قرارداد اجاره به معنای ادامه قرارداد قبلی با همان یا شرایط جدید، به توافق دو طرف بستگی دارد.
• 🔹 فسخ قرارداد اجاره به معنای پایان دادن به قرارداد پیش از موعد یا در شرایط خاص، بر اساس مقررات قانونی یا شروط قرارداد است.

📌 تفاوت اصلی: تمدید نیاز به توافق دو طرف دارد، اما فسخ می‌تواند یک‌طرفه و با دلایل قانونی صورت گیرد.

3. شرایط قانونی فسخ از طرف موجر یا مستأجر

✅ شرایط فسخ از سوی مستأجر:

• عدم انجام تعهدات قانونی توسط موجر (مثل عدم تحویل ملک یا جلوگیری از انتفاع کامل)
• وجود عیب اساسی در ملک
• الزام به پرداخت هزینه‌هایی فراتر از توافق اولیه

✅ شرایط فسخ از سوی موجر:

• عدم پرداخت اجاره‌بها توسط مستأجر به مدت سه ماه متوالی یا بیشتر
• تغییر کاربری ملک بدون اجازه موجر
• انتقال منافع به غیر بدون اجازه موجر
• نیاز شخصی موجر به ملک برای سکونت یا استفاده

📌 تبصره 1: در صورتی که حق فسخ برای هر طرف در قرارداد درج شده باشد، امکان استناد به آن مطابق ماده ۱۰ قانون مدنی مجاز است.

📌 تبصره 2: برای فسخ رسمی، ارائه دادخواست به شورای حل اختلاف و صدور حکم قضایی الزامی است.

4. حق سرقفلی و تمدید خودکار در قانون جدید

🔸 حق سرقفلی:
در املاک تجاری، چنانچه مستأجر مبلغی به‌عنوان سرقفلی پرداخت کرده باشد، مالک نمی‌تواند بدون پرداخت حق سرقفلی، او را مجبور به تخلیه کند.

🔸 تمدید خودکار:
مطابق قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، اگر طرفین توافق به تمدید داشته باشند، تمدید قرارداد نیازی به تنظیم قرارداد جدید ندارد.

📌 تبصره 3: در صورت پرداخت سرقفلی و استمرار پرداخت به‌موقع اجاره‌بها، مستأجر از حق تمدید برخوردار است، مگر در صورت نیاز شخصی موجر به ملک.

5. نقش شورای حل اختلاف در حل اختلافات اجاره

📍 شوراهای حل اختلاف در ایران مرجع رسیدگی به اختلافات میان موجر و مستأجر هستند.

📌 وظایف این شوراها:

• رسیدگی به دادخواست فسخ یا تخلیه
• صدور دستور تخلیه فوری در موارد قانونی
• رسیدگی به اختلافات مربوط به اجاره‌بها و سرقفلی

📌 تبصره 4: دستور تخلیه فوری فقط در صورت قرارداد رسمی و عدم پرداخت اجاره‌بها صادر می‌شود. برای قراردادهای عادی، نیاز به رأی نهایی دادگاه وجود دارد.

6. نتیجه‌گیری

تمدید یا فسخ قرارداد اجاره از مباحث مهم و حساس روابط حقوقی است که بدون آگاهی دقیق از قوانین، می‌تواند برای هر دو طرف پیامدهای مالی و حقوقی داشته باشد. شناخت تفاوت‌ها، رعایت شرایط قانونی، ثبت دقیق شروط در قرارداد، و در صورت لزوم، مراجعه به وکیل متخصص یا شورای حل اختلاف می‌تواند از بروز اختلافات گسترده جلوگیری کند.

7. منابع قانونی و تبصره‌ها

• قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران
• قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶
• آرای وحدت رویه دیوان عالی کشور
• نظریات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه